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-> Expert-comptable -> Fiches Pratiques et outils -> Fiscalité - PV-> Immobilier Les plus-values Immobilières (régime IR)

 

Les Plus-Values immobilières (hors professionnels à l'IS).

Depuis 2004 et jusqu'en 2015,les plus values immobilières ne sont plus soumises à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel, mais à un taux progressif ET

• à un taux fixe de 19 % majoré de la CSG/CRDS (15,5 points) si le vendeur est un résident français.
• à un taux fixe de 17 % non majoré si le vendeur est une personne physique résidant en Europe.
• à un taux fixe de 50 % pour les résidents et ETNC (États ou Territoires Non Coopératifs).
• à un taux fixe de 33 1/3 %dans les autres cas.

Le taux progressif s'applique depuis le 01/01/2013, mais ne concerne pas les terrains à bâtir. Il est le suivant

Montant de la PV	Montant de la taxe
Moins de 50 000 €uros	0
de 50 001 à 60 000 €uros	2 % - (1/20(60 000-PV))
de 60 001 à 100 000 €uros	2 %
de 100 001 à 110 000 €uros	3 % - (1/10(110 000-PV))
de 110 001 à 150 000 €uros	3 %
de 150 001 à 160 000 €uros	4 % - (15/100(160 000-PV))
de 160 001 à 200 000 €uros	4 %
de 200 001 à 210 000 €uros	5 % - (20/100(210 000-PV))
de 210 001 à 250 000 €uros	5 %
de 250 001 à 260 000 €uros	6 % - (25/100(260 000-PV))
supérieur à 260 000 €uros	6 %

Cet impôt est prélevé à la source lors de la signature de l'acte (chez le notaire).
A noter qu'en ce cas la CSG est intégralement non déductible.

En cas de cession inférieure à 15.000 €uros ou de biens détenus depuis plus de 15 ans par un contribuable non résident, aucune déclaration n'est requise.

La plus-value imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, et il n'y a pas de compensation entre les plus et moins values (sauf acquisition par fraction d'un lot).

Le prix de cession est celui stipulé à l'acte majoré de toutes les charges, taxes et indemnités supportées par convention par l'acquéreur, diminué de la TVA et des frais et taxes directement liés à cette cession (honoraires des intermédiaires, ... mais pas de l'impôt sur la cession elle-même).
Les indemnités d'assurance et le mobilier ne font pas partie du prix de cession.

Le prix d'acquisition est le prix stipulé à l'acte initial majoré éventuellement de toute dissimulation de prix, ou la valeur vénale du bien à cette date en cas d'acquisition à titre gratuit. Ce prix est majoré :

• des charges et indemnités supportées par convention par l'acquéreur lors de l'acquisition,
• des frais de voirie, réseaux et distribution dans le cadre de lotissements
• des droits de mutation à titre gratuit
• des frais d'acquisition à titre onéreux avec la possibilité de continuer à les retenir forfaitairement sur la base de 7.5 %
• des dépenses d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration réalisés par le biais d'une entreprise (les achats de matériaux pour des travaux faits par le propriétaire sont exclus) si elles n'ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu. Sur option ces dépenses peuvent être évaluées forfaitairement à 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
  A noter que le coût des matériaux achetés par le contribuable même pour être installés par une entreprise n'est pas pris en compte. (Depuis 2005 cet abattement forfaitaire n'est plus applicable pour les dépenses de construction ni de reconstruction et depuis 2004 le dispositif d'évaluation à l'aide d'une expertise ou de la valeur des matériaux acquis multipliée par 3 n'existe plus).

Depuis 2004, l'application du coefficient d'érosion monétaire est purement et simplement supprimée.

Depuis 2013, si cette plus-value est supérieure à 50.000 €uros selon le barème suivant :

Plus-Value	Taxe spéciale
moins de 60.000 €uros	2 % - (60 000 - PV)/20
de 60.001 à 100.000 €uros	2 %
de 100.001 à 110.000 €uros	3 % - (110 000 - PV)/10
de 110.001 à 150.000 €uros	3 %
de 150.001 à 160.000 €uros	4 % - (160 000 - PV)*15/100
de 160.001 à 200.000 €uros	4 %
de 200.001 à 210.000 €uros	5 % - (210 000 - PV)*20/100
de 210.001 à 250.000 €uros	5 %
de 250.001 à 260.000 €uros	6 % - (260 000 - PV)*25/100
au-delà de 260.001 €uros	6 %

Enfin, il existe un certain nombre d'exonérations et d'abattements applicables à la plus-value elle-même :

• Abattement annuel : ;
  • Au niveau de l'IR (22 ans) :
    de 6 % à compter de la 6ème année, et le solde de 4% la 22ème année
  • Au niveau des prélèvements sociaux (30 ans) :
    de 1,65 % à compter de la 6ème année, ramenée à 1,60% la 22ème année, puis 9% à compter de la 23ème année
  Cet abattement se calcule par rapport à la date d'acquisition et non plus l'année civile.


• Exonération de la cession de sa résidence principale si on y habite : depuis plus de 5 ans, depuis son acquisition, depuis son achèvement, en cas de mutation, ou en cas d'invalidité.
  Les titres de SCI transparente y donnent droit.


• Exonération de la cession de la résidence secondaire, si non propriétaire de sa résidence principale et réemploi des sommes à l'acquisition de la résidence principale dans les 24 mois.


• Exonération de la cession d'une première résidence d'un non résident (cette extension est étendue aux Européens non Français).


• Du 01/09/2014 au 31/12/2015 - abattement exceptionnel de 30% sur la plus-value des terrains à bâtir détenu depuis plus de 2 ans.


• Jusqu'en 2010, exonération jusqu'à la seconde cession d'une résidence d'un non résident (cette extension est étendue aux Européens non Français), sous condition d'intervenir plus de 5 ans après la première cession et d'être l'unique propriété en France au jour de cette seconde cession.


• Exonération en cas d'expropriation et de réemploi de l'indemnité dans les 12 mois.


• Exonération des personnes retraitées titulaires d'une pension vieillesse et exonérées de taxe foncière compte tenu de la faiblesse de leurs revenus.


• Entre le 1er Septembre 2013 et le 31 aout 2014, abattement exceptionnel de 25% sur l'imposition des Plus-Values (non applicable au calcul des prélèvements sociaux) et jusqu'au 31 Décembre 2014 en cas d'acquisition pour démolition et construction d'un local d'habitation.

Par ailleurs on peut noter la suppression depuis 2004 de certaines exonérations comme celle de la première cession d'un logement lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale (sauf cas spécifique du réemploi a l'acquisition de la résidence principale) et celle liée à la cession des terrains à usage agricole.

Enfin, si après application de ces abattements et exonérations, la plus-value de cession est inférieure à 15.000 €uros par contribuable et par cession, vous êtes exonéré de taxe. Mais les parts de SCI même transparentes sont exclues de cette exonération, en revanche la quote-part d'une indivision y est incluse.

 

Exonérations temporaires.

Les plus-values de cession de biens immobiliers, réalisées avant le 31 décembre 2009, au profit d'organismes intervenant dans le logement social (HLM) sont exonérées.

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